“Una cualidad de la justicia es hacerla pronto y sin dilaciones; hacerla esperar es injusticia”
Jean de La Bruyère
El artículo 31 de la Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, es claro al adjudicarle, en principio[1], solo al demandado mediante la vía reconvencional la posibilidad de solicitar condenación en daños y perjuicios por ante los Tribunales de Tierras. El postulado anterior, ha sido objeto de innumerables críticas a nivel doctrinal, sobre la base que con esta disposición se vulneran de manera directa diversos principios procesales y constitucionales, tales como: El principio de Efectividad, Economía Procesal, Celeridad Procesal, Concentración, Igualdad, Razonabilidad Jurídica, Debido proceso y el Derecho a la Tutela Judicial Efectiva.
Somos partícipes de que resulta preciso recordar que los Tribunales de Tierras tienen por objeto los derechos reales inmobiliarios, por lo que las acciones personales, a excepción de las anteriormente citadas al pie, son de la competencia de atribución del tribunal civil ordinario. No obstante, existe una vertiente, que cada vez gana más terreno, que aboga por posibilitar las demandas en daños y perjuicios por ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Lo anterior con la condición de que lo principal sea un aspecto propio de esta materia y la indemnización solicitada sea consecuencia del conflicto que de allí se derive.[2]
Lo anterior, resulta lo procedente, justo y equitativo para ambas partes. Esto así, puesto que con ello se promueve celeridad procesal e igualdad de partes. En los demás ámbitos, laboral y penal se admite y es totalmente posible llevarse lo civil accesorio a lo represivo. ¿Porqué los Tribunales de Tierras tienen que ser la excepción? Aquel Juez Natural que conozca del fondo del asunto, es –en términos generales-, el más competente para cuantificar y calificar el daño causado en base a lo previamente decidido.
A partir del anterior razonamiento, surge la siguiente interrogante: ¿No perderían los Tribunales de Tierras su esencia al admitir este tipo de acciones? Somos del pensamiento de que no, en virtud de que una de las potestades que tiene el Juez es la competencia implícita para conocer de las incidencias que tenga cada caso en específico. De lo anterior se entiende que el juez con competencia para lo principal tiene igualmente aptitud para conocer de las cuestiones accesorias o incidentales. A lo anterior agregamos que, el Juez Inmobiliario fue concebido para conocer de manera excepcional las acciones personales, puesto que son múltiples los casos en los que el Juez Inmobiliario tiene la competencia de conocer de acciones puramente personales, sin perder su esencia, la acción real que lo vincula.
Al no ser de la manera anteriormente comentada, la magistrada Kathy Soler[3] piensa que “es irrazonable que las partes tengan que esperar todo un proceso con todas las instancias hasta que tengan una sentencia con la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada para que pueda iniciar otro proces, lo mismo resulta abusivo procesalmente hablando”. En adición a esto, la Magistrada Ana Magnolia Méndez también es de opinión que “si tienen competencia para conocer lo principal, deben de conocer de lo accesorio, en este caso, de los daños y perjuicios”.[4]
A pesar de las consideraciones anteriores, nuestra Suprema Corte de Justicia ha sentado[5] de manera clara el criterio de que las reparaciones de daños y perjuicios solo pueden ser solicitadas por la vía reconvencional, tal y como lo establece el artículo Núm. 31 de la Ley de Registro Inmobiliario. La anterior consideración permite suponer que el razonamiento de la indicada Corte fue que el propósito del Legislador con la redacción de este artículo es que su objetivo únicamente sea mitigar la ligereza censurable y el propósito deliberado de hacer daño con el inicio de litis sobre derechos registrados sin causa lícita. Pero, la anterior aseveración vulnera de manera directa diversos principios fundamentales consagrados en el marco constitucional, tales como:
- Violación al derecho de igualdad[6]
Al acceder a la justicia, ambas partes procuran garantía de que gozarán de igualdad de oportunidades al momento de accionar o presentar sus medios de defensas. Al este artículo solo otorgarle la oportunidad al demandado de reclamar por la vía reconvencional, infringe lo establecido en nuestra constitución como derecho a la igualdad.
- Violación al principio de razonabilidad
Artículo 40.15: A nadie se le puede obligar a hacer lo que la ley no manda ni impedírsele lo que la ley no prohíbe. La ley es igual para todos: sólo puede ordenar lo que es justo y útil para la comunidad y no puede prohibir más que lo que le perjudica. (El subrayado es nuestro).[7]
La Justicia, debe velar por la razonabilidad de la Ley de manera que las mismas sean eficientes. La irrazonabilidad debe ser mitigada y más aún, cuando esta no cumple con los criterios constitucionales para ser considerada una Ley razonable. Partiendo del análisis del artículo 31 de la Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, podemos inferir que el mismo no cumple con el criterio de razonabilidad de las leyes, puesto que la misma no es justa ni útil.
En un primer planto, consideramos que no es útil porque para que la parte demandante pueda reclamar los daños y perjuicios ante esta jurisdicción, debe de esperar que finalice la litis sobre derechos registrados (principal) para después poder reclamar los daños y perjuicios por ante el tribunal de derecho común. Sin embargo, sostenemos que son precisamente los Tribunales de Tierras los más aptos para el conocimiento y la cuantificación de los mismos porque: ¿Quién mejor para conocer de los daños y perjuicios que aquel que conoce el fondo del asunto? El juez inmobiliario es quien conoce de manera profunda la terminología y la normativa inmobiliaria con sus reglamentos, convirtiéndose en quién realmente sabrá la gravedad del daño que previamente ha juzgado y constatado mediante su pericia.
En segundo orden, somos de criterio que tampoco es justa en virtud de lo dicho precedentemente respecto al principio de igualdad. Aquí se está favoreciendo exclusivamente al demandado de poder reclamar estos daños, distanciándose de la esencia de este que consiste en tener igualdad de oportunidades y el mismo trato ante la justicia. Respecto a lo anterior, en una ponencia realizada por el Lic. Héctor Alies en el Instituto OMG respecto a los daños y perjuicios por vía accesoria ante la Jurisdicción Inmobiliaria, este establece que el artículo 31 es violatorio al principio de igualdad porque la prerrogativa de accionar en daños y perjuicios solo la tiene la parte demandada. En un plano de igualdad, si el demandado siente que la demanda es temeraria: ¿No debería igualmente esperar la conclusión de la acción principal ante el tribunal inmobiliario y luego demandar ante la jurisdicción civil en daños y perjuicios por ejercicio abusivo de derechos?[8]
Con relación a los planteamientos anteriores estamos de acuerdo y compartirmos el criterio de que ciertamente en la forma en que la Jurisdicción Inmobiliaria conoce de la acción en daños y perjuicios a la luz del artículo 31 de la ley de Registro Inmobiliario implica una franca violación al principio de igualdad y de razonabilidad de la ley.
c) Violación al debido proceso y la tutela judicial efectiva
El artículo 69 de nuestra Constitución, garantiza la efectividad de los derechos fundamentales, a través de los mecanismos de tutela judicial efectiva y protección que permiten a las personas la posibilidad de obtener la satisfacción de sus derechos frente a sus deudores. Se vinculan a todos los poderes públicos a la obligación de cumplir con la protección de los derechos fundamentales, los cuales deben de garantizar su efectividad en los términos establecidos por la constitución y la Ley, lo cual a nuestra consideraciòn, no se está garantizando.
Vistas las consideraciones anteriores, sostenemos que en este escenario, el juez de lo principal debe ser el juez de la excepción, puesto que con ello se preservarían los derechos anteriormente comentados y haría la Justicia Inmobiliaria, más expedita y funcional. Lo anterior, ameritará a corto plazo, la modificación por la vía Congresual de la Ley que actualmente nos rige, a los fines de que la situación comentada tome un nuevo curso en el cual se garantice la efectividad y la eficacia del proceso inmobiliario.
[1] En principio, puesto que existen acciones personales que son tambien de la competencia exclusiva de los Tribunales de Tierras, por ejemplo: 1) Demandas con relación al fondo de garantía de inmuebles registrados; 2) Demandas con relación a los conflictos generados del contrato de mensura; 3) Demandas con relación a los conflictos que surjan de la venta condicional de inmuebles acorde a la ley 596-41; 4) Demandas con relación a las acciones que surjan de la ley 5038 sobre Condominios y su aplicación.
[2] HERNANDEZ PERERA, Yoaldo. “Armonización de la Ley Núm. 108-05 sobre Registro Inmobiliario y sus Reglamentos”. Consultado en fecha 01 de agosto de 2018. Disponible en: www.yoaldo.org
[3] SOLER, Kathy, Jueza de la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras. Entrevista realizada en fecha 24 de mayo del 2017 en el Cuarto nivel del Edificio de la Jurisdicción Inmobiliaria, citada por el Lic. Joel del Rosario Alburquerque en tesis de grado titulada “La acción en reparación de daños y perjuicios ante la Jurisdicción Inmobiliaria”, 2017 disponible en Biblioteca Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM).
[4] MÉNDEZ, Ana Magnolia, Jueza de la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras. Entrevista realizada en fecha 24 de mayo del 2017 en el Cuarto nivel del Edificio de la Jurisdicción Inmobiliaria citada por el Lic. Joel del Rosario Alburquerque en tesis de grado titulada “La acción en reparación de daños y perjuicios ante la Jurisdicción Inmobiliaria”, 2017, disponible en Biblioteca Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM).
[5] Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 161, del 29 de abril de 2015, Disponible en la red: http://www.poderjudicial.gob.do/consultas_sentencias/fallos_nuevos.aspx
[6] Artículo 39.- Derecho a la igualdad. Todas las personas nacen libres e iguales ante la ley, reciben la misma protección y trato de las instituciones, autoridades y demás personas y gozan de los mismos derechos, libertades y oportunidades, sin ninguna discriminación.
[7] República Dominicana, Constitución de la República Dominicana, 13 de junio, Gaceta No. 10805, 10 de julio del 2015. Artículo 40.15
[8] ALIES, Héctor. Ponencia sobre Daños y perjuicios accesorios por vía principal ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Impartida en el Instituto OMG. En fecha 9 de noviembre del 2016. Hora: 6:00 pm a 8:00 pm., citada por el Lic. Joel del Rosario Alburquerque en tesis de grado titulada “La acción en reparación de daños y perjuicios ante la Jurisdicción Inmobiliaria”, 2017 disponible en Biblioteca Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM).
