- PALABRAS CLAVES:
Fondo de garantía, Registro Inmobiliario, Sistema Torrens, sistema registral, efectividad, fondo de seguro, seguro de título, función registral, calificación,
El fondo de garantía para inmuebles registrados fue concebido en primer orden en la Orden Ejecutiva No. 511 de fecha 10 de julio del año 1920 y luego reafirmado por la Ley núm. 1542 de Registro de Tierras como “Fondo de Aseguro de Terrenos Registrados”. Por lo tanto, los antecedentes deben ser ubicados en el año 1920 que es el año en que entra en vigencia la citada Orden Ejecutiva. Este fue el nombre que originalmente tuvo y se instituyó en los artículos que van del 125 al 135 de la citada Orden Ejecutiva, hoy derogada en primer orden por la Ley Núm. 1542 y a su vez, derogada por la Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario.
Su regulación ha mantenido aún su espíritu en los artículos 39 al 46 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario. La misma resultó ser una idea encaminada para el mejoramiento del sistema, pero no está funcionando actualmente. Sus efectos se encuentran hasta la fecha suspendidos por el artículo núm. 2 de la Resolución Núm. 622-2007 del 29 de marzo de 2007[1].
Su objetivo es cobrar aranceles o contribuciones especiales para el funcionamiento y sostenibilidad de la Jurisdicción Inmobiliaria, así como cubrir al afectado ante inexactitudes[2]. En la actualidad, el error del registro no se encuentra sujeto a reparación directa, sino, que el mismo se limita, en la mayoría de los casos, a ser corregido. En ese sentido, resulta necesaria la reparación efectiva, en primer lugar, por parte del funcionario actuante, y en segundo lugar por parte del Estado del perjuicio que se la ha cometido a aquel que se ha visto afectado al confiar en la información del Registro.
Sostenemos, sin embargo, que el fondo de garantía en la actualidad es una herramienta valiosa que ha sido suspendida, principalmente debido a un tema económico. El Legislador, a la hora de establecer las motivaciones por la cual surge la promulgación de la Ley de Registro Inmobiliario, consagró en uno de sus considerandos lo siguiente: “CONSIDERANDO: Que se hace indispensable fortalecer las garantías del sistema, en lo que se refiere al Fondo de Seguro de Terrenos Registrados, contribuyendo a que los recursos del fondo permitan responder adecuadamente a las necesidades del sistema, en resguardo de las garantías legales”.[3]
La realidad que impera en la sociedad dominicana actual es que, el perjuicio sufrido por un tercero a causa de un error atribuido al Registrador de Títulos, no conlleva a más que la reparación de dicho daño por parte directa del Estado. Es de conocimiento general que, las demandas en contra del Estado conllevan poca efectividad en cuanto a su ejecución por la indisponibilidad de fondos que impera y más aún cuando ha sido suspendido el fondo destinado para ello.
Por su parte, la Suprema Corte de Justicia ha sostenido el criterio de la reparación de un daño causado por el Registrador de Títulos por error en la publicidad formal que este acredita con fe pública cuando sostiene el siguiente criterio:
Considerando, de otra parte, que la Corte a-qua reconoce la omisión en que se incurrió en perjuicio de la Asociación que le impidió ser tomada en cuenta en el procedimiento ejecutorio llevado a efecto contra el Apartamento 7D2 y su propietario, cuando afirma en su sentencia que: "la omisión de un acreedor, como sucede en la especie, con la Asociación Mocana de Ahorros y Préstamos para la Vivienda, no anula el procedimiento ejecutivo, ni podría pretenderse superponer por encima de otro realmente inscrito, la situación planteada solo conlleva daños y perjuicios contra el Estado."[4]
A pesar de lo anterior, sostenemos con toda firmeza que los Registradores de Títulos, como auxiliares de justicia y garantes de la fe pública registral, deben ser responsables por cada acto administrativo que ejecuten o no en el ejercicio de sus funciones, conforme a las disposiciones de la Ley Orgánica de la Administración Pública Núm. 247-12.[5]
Y es que el Norte es que deberíamos ser responsables en la labor que nos es conferida, y más en un sistema donde existe una amplia protección del tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso. El Registrador de Títulos debe revestir en cada acto jurídico que del emana la mayor certeza posible. Por ello, el Legislador estableció de manera expresa en la Resolución núm. 2669 dada por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia, en fecha 10 de septiembre del año 2009, en su artículo núm. 46, lo siguiente: “La función calificadora es responsabilidad exclusiva del Registrador de Títulos o del Registrador de Títulos Adscrito, cuando corresponda, respecto de las actuaciones en las que intervenga.”[6]
Por otra parte, en el ámbito internacional, autores españoles como Chico y Ortiz y Roca Sastre apuntan que la existencia de un Fondo de Seguro para indemnizaciones en previsión de los casos excepcionales que el juego registral perjudique a algún propietario y la forma en que se nutre dicho fondo, es una indudable cualidad positiva del sistema registral australiano.[7]
Ahora bien, en un análisis comparativo, resulta interesante analizar la legislación española, puesto que prescinden de la figura del Fondo de Garantía, haciendo responsables de manera directa a los Registradores de Títulos. La Ley Hipotecaria[8] española en su artículo núm. 296 establece:
Los Registradores responderán civilmente, en primer lugar, con sus fianzas, y en segundo, con sus demás bienes, de todos los daños y perjuicios que ocasionen:
1. Por no asentar en el Diario, no inscribir o no anotar preventivamente en el término señalado en la Ley los títulos que se presenten al Registro.
2. Por error o inexactitud cometidos en inscripciones, cancelaciones, anotaciones preventivas o notas marginales.
3. Por no cancelar sin fundado motivo alguna inscripción o anotación, u omitir el asiento de alguna nota marginal, en el término correspondiente.
4. Por cancelar alguna inscripción, anotación preventiva o nota marginal, sin el título y los requisitos que exige esta Ley.
5. Por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de libertad de los inmuebles o derechos reales, o por no expedir dichas certificaciones en el término señalado en esta Ley”.
Podemos ver lo adoptado en la Ley Hipotecaria Española al tipificar las omisiones y errores de los registradores, pudiendo prescindir de la figura del Fondo de Garantía. Esto puede deberse a diversos factores que conllevan un análisis para identificar su funcionalidad y eficacia.
Así lo consagra el artículo Núm. 300 de la Ley Hipotecaria que establece que “el que por error, malicia o negligencia del Registrador perdiere un derecho real o la acción para reclamarlo podrá exigir, desde luego, del mismo Registrador el importe de lo que hubiere perdido”.[9]
Siguiendo la misma línea anterior, la entrada en funcionamiento del Fondo de Garantía implicaría entre otras cosas, las siguientes: (i) La creación de una estructura sólida que maneje y administre los fondos recaudados por el mismo y lo distribuya conforme a lo establecido en la Ley; (ii) La vigilancia constante del comportamiento y el rendimiento de los Registradores de Títulos, puesto que pudieran vulnerar de manera intencional el Fondo de Garantía; y, (iii) De no haber una modificación a la normativa vigente, se verían sujetos los jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria de manera directa a conocer de una acción personal (daños y perjuicios) en contra del Fondo de Garantía, lo que conllevaría una preparación de los mismos en este aspecto.
En ese sentido, sostenemos que la sociedad dominicana, en el ámbito tributario se encuentra sobrecargada para consignarle un tributo más a la ciudadanía, como lo es la contribución especial destinada para el fondo de garantía. La Ley núm. 108-05 concibió que dicha contribución especial iba a ser percibida cada vez que se emitiera un Certificado de Título.
En ese mismo orden de ideas, sostenemos que la sociedad dominicana, en el ámbito tributario inmobiliario se encuentra sobrecargada para consignarle un tributo más a la ciudadanía, como lo es la contribución especial destinada para el fondo de garantía. La Ley núm. 108-05 concibió que dicha contribución especial iba a ser percibida cada vez que se emitiera un Certificado de Título.
Es por lo anterior, que entendemos que nos enfrentaríamos ante el pago de múltiples impuestos relativos a la propiedad inmobiliaria, para la aprobación de una transferencia inmobiliaria, lo que, a nuestro criterio, resulta en un exceso tanto económico como procedimental. Sostenemos que dichos valores, luego de lograr la autonomía presupuestaria de la Jurisdicción Inmobiliaria deben ser extraídos de los distintos impuestos que en la actualidad se aplican al patrimonio inmobiliario, como son: (1) El impuesto por concepto de transferencia inmobiliaria; (2) El impuesto al patrimonio inmobiliario; (3) El justiprecio, en caso de saneamiento, entre otros. Siendo esto imposible, aplicar otro mecanismo de indemnización.
Somos partidarios de que la eficiencia del tráfico inmobiliario dominicano no debe depender de un sacrificio económico del Estado ni de uno excesivo[10] por parte de la ciudadanía, por tanto, nos inclinamos por adoptar una perspectiva de costos y resultados, dirigiendo la responsabilidad civil directamente contra el patrimonio de los oficiales públicos actuantes.
En ese orden, señalamos que la entrada en funcionamiento del Fondo de Garantía implicaría la inversión de fondos públicos en la creación de estructuras y recursos humanos que posiblemente constituyan un obstáculo para su concepción. Por lo tanto, sostenemos el criterio de que, a lo inmediato, la reparación de daños y perjuicios de manera directa por parte del Registrador de Títulos acarrearía efectos trascendentales en nuestro sistema.
BIBLIOGRAFÍA
- CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre derecho hipotecario. Tomo I. Tercera Edición. Madrid: Ediciones Jurídicas S.A. 1994.
- España. Ley Hipotecaria, Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, Modificada por las Leyes 7/1998, 1/2000, 24/2001, 53/2002, 7/2003, 22/2003, 62/2003 y por Ley orgánica 15/2003.
- Participación del Lic. Héctor Alíes Rivas en el Panel Derecho Inmobiliario (Video). Consulta: 05 de junio de 2017. Disponible en: https://www.youtube.com/, publicado en fecha 21 de noviembre de 2016.
- República Dominicana. Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, modificada por la Ley Núm. 51-07 del 28 de marzo del año 2005.
- República Dominicana. Reglamento General de Registro de Títulos, instituido por la Resolución núm. 2669-2009 del 10 de septiembre de 2009 con sus modificaciones, p.22
- SCJ, Sentencia Núm.5 de fecha 4 de junio del año 2003, dictada por la Primera Sala.
- República Dominicana. Ley Orgánica de la Administración Pública Núm. 247-12. G. O. Núm. 10691 del 14 de agosto de 2012.
[1] Se ha discutido a nivel doctrinal, la facultad de la Suprema Corte de Justicia de modificar o suspender lo dispuesto en una Ley, mediante una Resolución.
[2] Participación del Lic. Héctor Alíes Rivas en el Panel Derecho Inmobiliario (Video). Consulta: 05 de junio de 2017. Disponible en: https://www.youtube.com/, publicado en fecha 21 de noviembre de 2016.
[3] Ibíd
[4] SCJ, Sentencia Núm.5 de fecha 4 de junio del año 2003, dictada por la Primera Sala.
[5] República Dominicana. Ley Orgánica de la Administración Pública Núm. 247-12. G. O. Núm. 10691 del 14 de agosto de 2012.
[6] República Dominicana. Reglamento General de Registro de Títulos, instituido por la Resolución núm. 2669-2009 del 10 de septiembre de 2009 con sus modificaciones, p.22
[7] CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre derecho hipotecario. Tomo I. Tercera Edición. Madrid: Ediciones Jurídicas S.A. 1994.
[8] España. Ley Hipotecaria, Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, Modificada por las Leyes 7/1998, 1/2000, 24/2001, 53/2002, 7/2003, 22/2003, 62/2003 y por Ley orgánica 15/2003.
[9] España. Ley Hipotecaria, Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946, Modificada por las Leyes 7/1998, 1/2000, 24/2001, 53/2002, 7/2003, 22/2003, 62/2003 y por Ley orgánica 15/2003.
[10] No reprochamos el sacrificio, pero siempre y cuando resulte de una perspectiva de costos y resultados.
