- RESÚMEN:
Desde la adopción del sistema Torrens en la República Dominicana, los derechos inmobiliarios registrados se han caracterizado por ser imprescriptibles. Esto implica que el derecho de propiedad o dominio una vez accede al Registro solo puede ser afectado mediante disposición del propietario, por afectación de una mandato de un órgano estatal o por causa de apertura de la sucesión. Esta situación implica que no existe la posibilidad de adquirir por prescripción adquisitiva (usucapión) aquel derecho que ha sido previamente registrado. Esta situación, en ciertos países a nivel internacional ha sido manejada un tanto distinta, haciendo posible la prescripción de los derechos reales contenidos en los asientos registrales.
- PALABRAS CLAVES:
Derecho registrado, derecho registral, imprescriptibilidad, Registro de la Propiedad, prescripción adquisitva ad-usucapionem, prescripción contra tabulas, posesión, buena fe, fe pública registral, re-saneamiento, asiento registral, verdad registral vs. verdad extraregistral, modo de adquirir propiedad, seguridad jurídica, prescripción extraordinaria, titular inscrito, tercero registral, gravámenes ocultos, usucapión.
Como bien sabemos, desde la instauración del sistema Torrens en nuestro ordenamiento jurídico mediante la Orden Ejecutiva No. 511 hasta la actualidad, el derecho real inmobiliario registrado ha sido considerado como un derecho imprescriptible[1]. Lo anterior quiere decir que, una vez incorporado un inmueble al sistema Torrens mediante el proceso de saneamiento[2], el mismo solo podrá ser transmitido a través de un título. De lo expuesto se desprende que, queda excluido de nuestro ordenamiento jurídico la posesión como modo de adquirir la propiedad inscrita, es decir, la prescripción contra tabulas[3].
El carácter de imprescriptible otorgado a los derechos previamente registrados implica que la posesión (de hecho) no es suficiente para adquirir la propiedad, a pesar de ser esta pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida. La razón fundamental de esta característica lo es el valor otorgado en nuestro sistema a la inscripción en el Registro, conocida como fé pública registral[4] conjugado con el principio de publicidad[5]. Partiendo de esto, indicamos que en nuestro ordenamiento jurídico existe una presunción de que el que aparece en el Registro como titular inscrito, es el poseedor (de hecho) del inmueble.
El principio IV de la declaración de principios contenida en la Ley Núm. 108-05, de Registro Inmobiliario establece que: “Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado”[6]. Este es claro al adjudicarle el carácter de imprescriptible a partir de que el derecho real inmobiliario ha sido registrado. Esto tiene como efecto que, aquel que ha debidamente registrado su derecho, gozará de la protección brindada por el sistema.
Lo anterior se traduce, en muchos casos, en un pronunciado distanciamiento entre la información publicitada por el Registro y la realidad extrarregistral[7]. En adición, obstaculiza el tráfico jurídico inmobiliario con asientos imprescriptibiles inscritos a favor de personas que en algunos casos han fallecido[8] y no han dejado causahabiente algún con calidad para recibir dichos bienes. Al respecto, el Doctor Iñigo Mateo y Villa, Registrador de la Propiedad española y catedrático señala que en caso de haber abogar por la imprescriptibilidad de los derechos reales inmobiliarios inscritos, se nos presentaría la situación de tener innumerables terrenos en el centro de Santo Domingo que no pueden acceder al comercio y, consecuentemente nunca podríamos ser propietarios del mismo[9].
IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LOS DERECHOS INMOBILIARIOS REGISTRADOS A LA LUZ DE LA LEY 108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO.
El Principio IV de la Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario establece, sin distinción que: “Todo derecho registrado[10] de conformidad con la presente ley es imprescriptible[11] y goza de la protección y garantía absoluta del Estado”[12]. Lo anterior implica que, no solo el derecho real principal de propiedad es el único que se encuentra bajo la sombra de este artículo, sino todo derecho registrado de conformidad con la referida Ley. Es decir, cualquier asiento que accede al Registro, será imprescriptible y su cancelación o modificación solo podrá surgir a partir de una orden judicial o mediante la autonomía de la voluntad del que así la ha inscrito.
En ese orden, el Código Civil Dominicano consagra la prescripción como modo de adquirir la propiedad, pero, esta prescripción aplica solo para inmuebles no registrados, puesto que la Ley de Registro Inmobiliario, en materia de inmuebles registrados ha derogado implicitamente las disposiciones relativas a la posesión. Lo anterior sin menoscabo de que la posesión tiene relevancia jurídica registral para la configuración de la buena fe. De ahí que jurídicamente, como señala HERNÁNDEZ PERERA, los inmuebles registrados no se poseen, se ocupan, sin que dicha ocupación genere prerrogativa alguna con el paso del tiempo[13].
En ese sentido, tal y como establece HERNÁNDEZ PERERA[14], en efecto, de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, las posesiones de terrenos que se encuentran registrados no generan derechos, ni pueden sus ocupantes beneficiarse de la prescripción establecida en el artículo 2262 del Código Civil. Lo anterior sin importar que dichos terrenos estén abandonados en apariencia por su propietario. Esto así, puesto que tal como ha juzgado la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia en Sentencia No. 28 de fecha 20 de febrero del 2013, B.J. No. 1227, “los titulares de derechos debidamente registrados, no pueden ser despojados de ellos mediante ocupaciones, cuya precariedad es definitiva, sin importar ni el tiempo de ocupación, ni que en los inmuebles se encuentren mejoras”.
Es por lo anterior, que ha quedado expresamente vedada la posibilidad de adquirir por prescripción adquisitiva los que han ingresado al registro. Lo anterior implica, la protección -a nuestro criterio excesiva-, de los derechos reales inmobiliarios registrados de conformidad con la Ley Núm. 108-05. Estamos conscientes de que, el tráfico jurídico inmobiliario amerita protección, pero no hasta el punto de excluir del comercio propiedades registradas que por determinada situación no existe quien disponga legalmente de ellas, fomentando con ello las reprochables y comunes prácticas indebidas.
A pesar de lo legalmente establecido, su admisibilidad –prescribir contra el asiento registrado-, en nuestro ordenamiento jurídico resulta totalmente justificable desde una óptica constitucional[15], ya que el derecho de propiedad es una función social que -implica obligaciones-. Partiendo del anterior razonamiento entendemos que, si bien es cierto que una de las principales funciones del Registro es la publicidad de los derechos inscritos, no menos cierto es que la publicidad se manifiesta –de entrada- principalmente, mediante la posesión pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida. De lo anterior se deduce que, aceptar la prescripción contra tabulas no resulta una vulneración a la protección brindada por el Registro Público, sino una dinamización del Registro y el reconocimiento de que la propiedad implica una función social que implica –obligaciones[16]-.
PRESCRIPTIBILIDAD DE LOS DERECHOS INMOBILIARIOS REGISTRADOS DE CONFORMIDAD CON EL SISTEMA HIPOTECARIO ESPAÑOL
A nivel internacional, la imprescriptibilidad de los derechos reales inmobiliarios inscritos ha sido manejada de una manera un tanto distinta. Por ejemplo, en España, la posesión (de hecho) es un modo de adquirir la propiedad mediante la prescrición adquisitva, aún cuando la propiedad haya sido previamente inscrita. Señalan autores de esa jurisdicción que lo anterior constituye “una clara excepción al principio de la fe pública registral; ya que según dicho principio el tercero será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho (…) en virtud de causas que no consten en el Registro”[17].
La anterior prescripción contra el Registro o prescripción contra tabulas, ha sido considerada por la Legislacion Española como el mecanismo mediante el cual se trata de lograr la adecuada correspondencia entre la realidad extrarregistral y lo inscrito. Señala la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria que “nada fácil ha sido el intento de resolver el complejo problema que para todo el sistema supone la adecuada correspondencia entre la prescripción y el valor jurídico inatacable que conviene dar a los asientos regístrales”.[18]
Se parte, pues, del valor jurídico inatacable –imprescriptible- que conviene dar a los asientos registrales y de la equilibrada y justa solución entre la prescripción y Registro.
Se dice en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria Española, y esto es muy relevante, que “lo doctrinalmente perfecto, -la imprescriptibilidad de las acciones reales derivadas de derechos inscritos-, que tanto ayuda a fortalecer la inscripción bajo el amparo del principio de fe pública registral, ha de ser objeto de las pertinentes excepciones para conservar la debida concordancia entre la realidad y el Registro”.[19]
De lo anterior se desprende que, el objetivo principal del Registro de la Propiedad debería estar encaminado a la publicidad, pero una publicidad real y no distante de lo que acontece en dicho predio y que escapa de la publicidad registral. El Norte debe ser que la información del Registro sea concordante con la realidad extra-registral y que la excepción sea, que lo publicitado en el Registro no se corresponda con la realidad[20].
Tal y como se expresa en la Exposición de Motivos de la Reforma Hipotecaria de 1944 el principio registral lo es el de la imprescriptibilidad de los derechos reales derivadas de la inscripción y no la usucapión contra tabulas[21], sino que más bien, este se plantea como excepción a la imprescriptibilidad, que tanto ayuda a fortalecer la inscripción.
Ciertamente, la imprescriptibilidad de los derechos reales inmobiliarios inscritos permite fortalecerlos de manera exorbitante. Ahora bien, en nuestro sistema jurídico –donde los derechos registrados son absolutamente imprescriptibles- se plantea la situación de que, la realidad extra-registral y los asientos registrales cada vez son menos concordantes[22]. Lo anterior produce el interés investigativo sobre la trascendencia o eficacia de que los derechos inmobiliarios registrados sean imprescriptibles.
Sigue diciendo la Exposición de Motivos, después de aludir a la importancia de la prescripción y a la imprecisión de su regulación, lo siguiente: “Robustecer el sistema y mantener a la vez la indispensable paridad entre el asiento registral y la verdad jurídica es a lo que responde la nueva fórmula”.[23]
Continúa diciendo la Exposición de Motivos:
Aceptarla sin reservas supondrá abrir una peligrosa brecha en el sistema. Su inadmisión -de la prescripción contra tabulas- equivaldrá al mantenimiento de una situación ficticia y de una completa discordancia entre el Registro y la verdad extra-registral.[24]
Tal y como señala GARCÍA GARCÍA, Registrador de la Propiedad en España, habría que preguntarse desde la perspectiva de la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario: “¿Qué es la verdad? ¿La verdad del usucapiente negligente que durante tantos años ha ignorado la situación registral publicada oficialmente? ¿O la verdad del tercer adquirente de buena fe que adquiere de quien en el Registro figura como dueño?”.[25]
En ese sentido, y apoyándose en razones de equidad, arguye LA RICA[26] que al titular registral -a efectos de la buena fe- se le exige investigar la situación posesoria extratabular. Igualmente el usucapiente debería estar obligado a conocer la situación jurídica de la finca que va a adquirir por prescripción, y existiendo una oficina pública, como el Registro de la Propiedad, ese futuro usucapiente pudo y debió consultarlo.
Asimismo existen autores como GARCÍA GARCÍA, que expresa que la supuesta buena fe del usucapiente contra los pronunciamientos registrales esta teñida de una negligencia o culpa lata muy ostensible, pues tendría –el usucapiente- medios racionales y motivos suficientes para conocer que la finca que posee indebidamente pertenece a otra persona, aplicando el criterio de igual aplicado para el tercero registral.
A nuestro entender, si bien es cierto que el usucapiente debería tener conocimiento de una situación registral que resulta pública desde el momento que ha sido inscrita, no menos cierto es el titular registral tiene la obligación de ejercer su derecho de propiedad. No obstante lo anterior -añadimos-, no resulta racionalmente posible comparar estas figuras -prescripción contra tabulas y tercer adquiriente de buena fe- ya que sí resultaría cuestionable el hecho de calificar al tercero registral como de “buena fe”, cuando ha comprado sin saber la situación (de hecho) del inmueble. La realidad es que nadie compra lo que no observa (físicamente).[27]
Señala PORCIOLES, Exdirector General de los Registros y del Notariado de España, y artífice fundamental de la reforma hipotecaria de 1944-1946, se pregunta: ¿Debe considerarse que obra de buena fe la persona que prescribe contra una situación registral?
Sostenemos sin embargo, que la discusión fundamental no debe situarse en la buena o mala fe, sino más bien en la eficiencia o no del Registro de la Propiedad. Lo que importa, en esencia, es la función social que implica el derecho de propiedad, hasta el punto de acarrarear obligaciones. ¿Qué tan efeciente es un sistema que hace imprescriptible un derecho de propiedad inscrito el cual su propietario –el que aparece en el Registro como tal- no paga sus impuestos, no visita el solar y no cuida del mismo? ¿Y es que preservar este derecho de manera perpetua es lo que hace realmente eficiente un Registro de la Propiedad?
En sistemas registrales como el nuestro –el dominicano-, el titular inscrito puede estar tranquilo, pues tiene la mayor protección posible brindada por el sistema –imprescriptibilidad-: nadie le podrá privar de su titularidad mediante la prescripción adquisitiva ordinaria ni extraordinaria[28], mientras no tenga aquel acceso mediante la presentación de un título al Registro de la Propiedad y esto es “imposible”[29] que ocurra.
CONFIGURACIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA CONTRA EL REGISTRO PÚBLICO
A pesar de las consideraciones anteriores, debemos analizar las condiciones que, en un plano ideológico, debería reunir el poseedor para lograr la adquisición de la propiedad. El tipo de prescripción que hemos visto –contra tabulas o extraordinaria-, debería comportar enunciativa y no limitativamente los requisitos siguientes:
a) Que el usucapiente asuma las obligaciones que comporta el derecho de propiedad constitucionalmente concebido.[30]
b) Siempre que no haya vínculo jurídico existente entre el usucapiente y el titular registral (o sus herederos o causahabientes) en el cual quede evidenciada la calidad de su ocupación.
c) Siempre que haya llevado a cabo una posesión pacífica, pública, inequívoca e ininterrumpida, a título de dueño por espacio de treinta (30) años (prescripción extraordinaria).
A pesar de lo anterior, debemos recordar que el principio de fe pública registral sigue latente y, la regla es que el titular inscrito goce de la protección brindada por el sistema. Es aquel que ha dejado en el olvido su propiedad, el que puede verse afectado por la prescripción de su derecho. La apreciación de la buena fe del titular registral quedará sometida al Juez, quien determinará mediante las pruebas aportadas si tuvo medios racionales para conocer.
En nuestro derecho –el dominicano-, la imprescriptibilidad de los derechos inmobiliarios inscritos ha sido, desde el inicio, la regla. Lograr, luego de un siglo, transformar la legislación inmobiliaria a los fines de perfeccionar el sistema -en este sentido- es sumamente delicado. Tanto en nuestro sistema registral como en el que en el sistema hipotecario español implicó, se precisaría de una modificación de la legislación inmobiliaria. Incluso en España, respecto el tema de la prescripción contra el Registro, aún permanecen colisiones, antinomias respecto a la Legislación[31] que rige en este sentido[32].
La imprescritibilidad de los derechos inmobiliarios obstaculiza y lesiona el dinamismo del Registro Público. Lo anterior debido a que a medida que transcurre el tiempo, el Registro Público publicita informaciones relativas a imuebles sin vida registral sea por la razón que fuere, haciendo que la realidad extrarregistral sea totalmente divorciada a la realidad registral. Lo anterior puede tener una solución –la que le ha dado la Legislación Hipotecaria- haciendo que el derecho de propiedad no se limite a un derecho inatacable, sino uno que implique reales obligaciones.
En definitiva, este es un paso que el sistema inmobiliario registral dominicano aún no ha podido dar, ni está preparado para dar, a pesar del intento de modificación legislativa que con anterioridad ha ocurrido[33]. Ahora bien, para lograr lo anterior somos contestes de que, -a priori- deberán lograrse otras metas, requisito sine qua non para que nuestros sistema de registro pueda entonces dar ese gran salto, es decir -analizarse la posiblidad de implementación de este precepto-. Dentro de estas metas se encuentran, por ejemplo: a) Fortalecimiento del sistema de protección de los derechos reales registrados mediante un fuerte apoyo del Ministerio Público ante la Jurisdicción Inmobiliaria, como mecanismo reivindicatorio del derecho de propiedad; b) Fortalecimiento de la función notarial mediante, la aplicación de un régimen de conscuencias; y, c) Fortalecimiento de la función registral mediante capacitación, por la modalidad de acceso a la función registral, la aplicación de un régimen de consecuencias, entre otras.
BIBLIOGRAFÍA
LEYES
- República Dominicana. Ley Núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, de fecha 23 de marzo de 2005, publicada en la Gaceta Oficial Núm. 10316 del 02 de abril de 2005, Modificada por la Ley No. 51-07 del 23 de abril del 2007, publicada en la Gaceta Oficial No. 10416.
- España. Decreto del 8 de febrero del año 1946. Ley Hipotecaria.
- España. Reforma Legislación Hipotecaria de fecha 30 de diciembre de 1944. Exposición de Motivos
JURISPRUDENCIA
- República Dominicana. Tercera Sala Suprema Corte de Justicia. Sentencia No. 267, de fecha 11 de mayo de 2016. Preside: Manuel Ramón Herrrera Carbuccia
FUENTES DOCTRINALES
- AMOROS GUARDIOLA, Manuel. Exposición de motivos de la Ley de 30 de diciembre de 1944 sobre reforma de la Ley Hipotecaria. Consultado: 6 de abril de 2018. Disponible en: https://app.vlex.com/
- AZPIAZU RUIZ, Julio. Apostillas a unos comentarios. La prescripción y el Registro: ¿Se da la prescripción ordinaria contra el titular registral? Consultado: 7 de abril de 2018. Disponible en: https://app.vlex.com/
- GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Comentario Artículo Núm. 36 Ley Hipotecaria Española. Consultado: 7 de abril de 2018. Disponible en https://app.vlex.com/
- HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. Sobre la posesión y los inmuebles registrados. (En Linea). Consultado: 6 de abril de 2018. Disponible en: http://yoaldo.org/?paged=6
- MATEO y VILLA, Iñigo. Participación en entrevista realizada por la Fundación Institucionalidad y Justicica Inc. (FINJUS) (Vídeo). Consulta: 6 de abril de 2018. Disponible en: https://www.youtube.com/, publicado en fecha 12 de enero de 2016.
- MENÉNDEZ HERNANDEZ, José. La prescripción y la seguridad jurídica. (En Linea). Consultado: 6 de abril de 2018. Disponible en: https://app.vlex.com/
- LA RICA Y ARENAL. Ramón. Meditaciones hipotecarias. La buena fe y la publicidad del Registro. Consultado en: 6 de abril de 2014. Disponible en: https://app.vlex.com/
- PORCIOLES Y COLOMER, José María. La prescripción y el Registro de la Propiedad. Consultado en: 6 de abril de 2014. Disponible en: https://app.vlex.com/
- ROCA SASTRE, Llúis. Derecho hipotecario. 6ta Edición. España, 1968.
- RODRÍGUEZ DE ALMEIDA, María Goñi. Definitiva derogación del artículo 1949 del código civil: la aplicación de la regulación hipotecaria en la usucapión contra tabulas. (En linea). Consultado: 6 de abril de 2018. Disponible en: https://app.vlex.com/.
- SANZ FERNÁNDEZ, Jesús. Instituciones de Derecho hipotecario. España, 1947.
[1] A pesar de los intentos de modificación que ha sufrido el Principio IV de la Ley Núm. 108-05, en el sentido de aplicar la prescripción adquisitiva a los derechos inmobiliarios registrados, como lo es el Proyecto de Ley que aprueba Estrategia Nacional de Titulación de Inmuebles, crea la Oficina Nacional de Registro Inmobiliario y modifica la Ley Núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, presentado en la toma de posesión presidencial del Lic. Danilo Medina, en agosto de 2012.
[2] Conocido a nivel internacional como inmatriculación.
[3] La prescripción contra tabulas es la posibilidad existente en ordenamientos jurídicos internacionales de poder adquirir por prescripción adquisitiva bienes inmuebles que previamente han sido saneados, mediante una posesión pública, pacífica e ininterrumpida.
[4] Aquel que haya contratado, fundado en las informaciones publicitadas en el Registro, será mantenido en su adquisición.
[5] Al tenor, el artículo Núm. 90, párrafo II de la Ley Núm. 108-05, de Registro Inmobiliario dispone: “Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas”.
[6] República Dominicana. Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario de fecha 23 de marzo de 2005, publicada en la Gaceta Oficial Núm. 10316 del 02 de abril de 2005, Modificada por la Ley No. 51-07 del 23 de abril del 2007, publicada en la Gaceta Oficial No. 10416.
[7] GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Comentario Artículo Núm. 36 Ley Hipotecaria Española. Consultado: 7 de abril de 2018. Disponible en https://app.vlex.com/#WW/vid/231980
[8] En este planteamiento se pueden introducir las sucesiones vacantes o sucesiones no reclamadas.
[9] Participación del Dr. Iñigo Mateo y Villa. Entrevista realizada por la Fundación Institucionalidad y Justicica Inc. (FINJUS) (Vídeo). Consulta: 6 de abril de 2018. Disponible en: https://www.youtube.com/, publicado en fecha 12 de enero de 2016.
[10] Salvo lo dispuesto por el artículo 127 del Reglamento General de Registro de Títulos (Resolución No. 2669-2009), que establece lo siguiente: “Las anotaciones preventivas y las inscripciones provisionales se extinguen cuando transcurre el plazo de su vigencia o se extingue el derecho en que se sustentan, a solicitud de parte interesada, salvo lo dispuesto por el artículo 54 del Código de Procedimiento Civil”. (Subrayado es nuestro).
[11] Del anterior razonamiento surge la interrogante sobre la eficacia de hacer un Registro Público, de manera absoluta, imprescriptible. Existen derechos, que por su naturaleza y configuración deben ser prescriptibles. Tal es el caso de las hipotecas judiciales provisionales, la cual es concebida por disposición civil como prescriptibles. Estas por su naturaleza deben ser prescriptibles, debido a que su objetivo no es constituir una oposición permanente, sino más bien una medida anticipada de un acontecimiento futuro. En el eventual caso que no se suscite este evento en el tiempo indicado, deben ser suspendidos sus efectos. A pesar de lo contrario, ha sido criterio sostenido por la Suprema Corte de Justicia, que: “si bien es cierto que el texto legal de referencia contempla un plazo de tres (03) años para la renovación de las hipotecas, este plazo aplica solo para aquellos inmuebles que no han sido sometido a registro catastral, no así cuando la hipoteca ha sido inscrita sobre inmuebles registrados catastralmente pues la misma se beneficia de la imprescriptibilidad consagrada en la ley de registro inmobiliario”. (S.C.J. Sentencia No. 267, 11 de mayo, 2016).
[12] República Dominicana. Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario de fecha 23 de marzo de 2005, publicada en la Gaceta Oficial Núm. 10316 del 02 de abril de 2005, Modificada por la Ley No. 51-07 del 23 de abril del 2007, publicada en la Gaceta Oficial No. 10416.
[13] HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. Sobre la posesión y los inmuebles registrados. (En Linea). Consultado: 6 de abril de 2018. Disponible en: http://yoaldo.org/?paged=6
[14] Ibíd
[15]El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes.
[16] Dentro de estas obligaciones categorizamos la de ejercer su derecho, de manera que este sea reconocido como tal no solo por el sistema, sino por lo demás ciudadanos.
[17] MENÉNDEZ HERNANDEZ, José. La prescripción y la seguridad jurídica. (En Linea). Consultado: 6 de abril de 2018. Disponible en: https://app.vlex.com/
[18] España. Reforma Legislación Hipotecaria de fecha 30 de diciembre de 1944. Exposición de Motivos
[19] Ibid
[20] AMOROS GUARDIOLA, Manuel. Exposición de motivos de la Ley de 30 de diciembre de 1944 sobre reforma de la Ley Hipotecaria. Consultado: 6 de abril de 2018. Disponible en: https://app.vlex.com/
[21] Prescripción contra tabulas es equivalente a Prescripción contra el Registro.
[22] Por múltiples razones, tales como: Sucesiones vacantes y por la cantidad de requisitos exigidos para el acceso al Registro.
[23] España. Reforma Legislación Hipotecaria de fecha 30 de diciembre de 1944. Exposición de Motivos
[24] España. Reforma Legislación Hipotecaria de fecha 30 de diciembre de 1944. Exposición de Motivos
[25] GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Comentario Artículo Núm. 36 Ley Hipotecaria Española. Consultado: 7 de abril de 2018. Disponible en https://app.vlex.com/#WW/vid/231980
[26] LA RICA Y ARENAL. Ramón. Meditaciones hipotecarias. La buena fe y la publicidad del Registro. Consultado en: 6 de abril de 2014. Disponible en: https://app.vlex.com/
[27] Ibid
[28] La prescripción ordinaria es aquella que se basa en un título, y por ende, requiere menor tiempo para lograr la prescripción. En cambio, la prescripción extraordinaria, tambien conocida como prescripción contra tabulas, es aquella que se fundamenta solo en una posesión pública pacífica e ininterrumpida por 30 años.
[29] Salvo los casos de falsificación.
[30] Cargas económicas, tributarias, limpieza y demás.
[31] Efectivamente, por una parte el artículo 36 de la Ley Hipotecaria no puede ser la antítesis del artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Si los títulos de dominio o de derechos reales no inscritos no pueden perjudicar al tercero que ha inscrito, que es lo que establece el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, no se comprende porque el legislador iba a establecer en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria el principio contrario, en relación, además, con un título adquisitivo como es la usucapión, que no puede considerarse de mejor condición que los demás, sino todo lo contrario, pues se parte de que se apoya en un título vicioso o incluso nulo y a veces en una posesión defectuosa.
[32] Artículo 36 contra el Artículo 32. Ley Hipotecaria Española.
[33] Proyecto de Ley que aprueba Estrategia Nacional de Titulación de Inmuebles, crea la Oficina Nacional de Registro Inmobiliario y modifica la Ley Núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, presentado en la toma de posesión presidencial del Lic. Danilo Medina, en agosto de 2012.
